约3541元/㎡！这不是一宗地块的楼面价，而是启航城集中商业的起拍单价。
1.1亿元，3.1万方——当这组数字出现在阿里拍卖平台上时，多少让人有些恍惚。要知道2023年，启航城还热销超千套住宅，荣登杭州住宅销售套数榜前十。
截图自：阿里拍卖
没想到住宅卖得风生水起的“故事”才过三年，商业就被摆上了货架。昔日的“香饽饽”，似乎正在变成一个“烫手山芋”。
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本次上架的标的位于余杭区仁和街道启航城，具体为1，7、8、9幢（集中商业），以及2、4、5、6幢的2层，总建筑面积31063.35㎡，起拍价1.1亿元，折算下来约等于3541元/㎡。土地使用期限截至2061年12月8日，满打满算还有约35年。
截图自：阿里拍卖
从阿里拍卖平台披露的标的物图片来看，室内空间处于毛坯状态。而室外沿街地面上堆放着不少地砖，像是施工尚未收尾的痕迹。虽说是“自带商业”，但现状远谈不上“即买即用”。
图源：阿里拍卖
值得注意的是，这并非一个空置商业，从拍卖信息来看，目前约1万方已出租，租赁时间基本在10-20年，出租期收益由甲方每年支付300万给下家——对竞买人来说，这是一笔确定的现金流。另有3243.6㎡以“以租代售”形式处置，产权到期后买受方才可接手处置。
图源：阿里拍卖
换言之，1.1亿元买下的是一栋带有部分确定租约、仍有35年产权期限的商业资产。只是除此以外，还有一揽子“待办事项”：招商、维护现有租户、处理以租代售的历史遗留问题等等。
可见，这不是一笔简单的资产买卖，更像是一场商业运营的“硬仗”。
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那如今的启航城商业现状究竟如何？小在一个工作日的下午进行了实地探访。
从沿街面看，那些我们熟悉的品牌，鲜丰水果、永和大王、盒马NB、爷爷不泡茶、古茗、霸王茶姬等占据了显眼位置，也撑起了这个商业体为数不多的“门面”。
小实拍
但走进最热闹的一层内部，整体的第一感觉是：凌乱。
不算丰富的业态，多的是以外卖为主的狭小店铺一字排开，见到最多的就是进进出出的外卖小哥。
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还有随处停放的电瓶车、三轮车挤占着通道，光线不算充足的动线难免有些压抑。负一层菜场飘上来的鱼腥味和肉腥味交织，混合成一种让人说不清道不明的气味，感官体验相当一般。
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此外，小还看到了很多贴着“商铺出租”“转让”字样的紧闭店门，以及还未修缮的地面，与拍卖平台图片中堆放着地砖的场景如出一辙，看样子已经维持这个状态很久了。
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商业体中占据重要体验感的地下车库同样乏善可陈，不仅光线昏暗、还以机械车位为主——这大概是众多车主最头疼的设计——于是不少车干脆直接停在通道上，使得通道仅容单车勉强通行。
整体感受下来，这里并不像一个成熟的商业体，反倒更像一个城镇农贸市场。
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回头来看，启航城落到今天这步田地，并非毫无征兆。
2021年5月，华元以约25亿元总价拿下这块地，溢价率29.6%，自持比例8%。彼时的仁和板块，正是杭州楼市的热点区域。项目精装限价2万元/㎡，总价200万左右，吸引了大量刚需和投资客涌入。
转折来得比预想中更快。2024年4月，公开数据显示，华元有一条被执行人信息，被执行金额仅90.9万元，却已是风雨欲来的信号；同年10月，就在启航城原定交付日期前几天，突然发布延期交付通知。最终，项目逾期近3个月才交付 。
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2025年以来，华元不仅多次被列为被执行人，还涉及印花税、增值税等欠税问题；尤其到了2026年2月，华元所持股权被司法冻结2450万元，各类负面新闻接踵而至。
交付之后的启航城更是一地鸡毛。业主收房时发现，房屋存在多处空鼓、漏水等质量问题，精装修范围内的热水器没装，购买的“加装包”也凭空消失，公共空间还有未完工、破损等情况。
如今的启航城在二手房市场的表现，只能用“惨淡”形容。贝壳找房上，挂牌单价最低的仅1.3万元/㎡出头——一套约96㎡的三室高层，总价只要135万。即便最自信的房东，挂牌单价也不过2万出头，全面破发。
截图自：贝壳找房
值得关注的是，启航城并非华元旗下唯一被摆上货架的商业资产。2024年，位于临平的华元欢乐城部分物业也曾上架拍卖，起拍价8.34亿元，建筑面积超8.6万平方米。虽然最终因“委托方原因”撤拍，但这座曾经开业3天客流近百万的“黑马”商场，如今大量店铺闭店、客流惨淡，已是公开的事实。
截图自：阿里拍卖
从2021年的风光拿地，到2023年的千套热销，再到2024年的延期交付、质量问题缠身，直至2026年商业体被拍卖——启航城的四年，几乎浓缩了这轮楼市周期里最戏剧性的起落。
那么，1.1亿元的起拍价，能否等来买家？答案很快会揭晓。只是无论谁来接盘，摆在面前的都不只是一栋3万方的商业楼，而是一道关于运营、招商和信心的复杂考题。
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